当城市更新成为主题之后，一方面，兰州主城拆迁范围在扩大，一方面，老旧小区改造也在持续增加。

老旧小区改造是一个系统工程，不仅关乎民生，也影响着城市的外在面貌。

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【资料图】

兰州是一座工业城市，在工业大发展的时代，留下了许多老旧小区或者家属楼，构成了兰州城区“老破小”的主力。

而随着时间的推移，“老破小”所存在的问题也暴露的愈发明显：

1、从外表来看：立面陈旧、私搭乱建、线路杂乱；

2、从小区里看：没有电梯、上下水不通、没有景观、非机动车乱停。

这样的老旧小区在兰州老城区比比皆是。周边的次新房房价逼近2万/㎡，而这些老社区的房价已趴在0.8万/㎡好多年。

老破小之所以被嫌弃，是因为当房龄、外立面、产品都开始严重折旧之后，大家突然发现作为居住空间它们显得那么落后。

彼时，老旧小区改造工程刻不容缓。

据了解，兰州市城关区2022年至2023年旧社区改造项目已经明确， 计划总投资约31亿元，涉及6街道（皋兰路街道、张掖路街道、东岗西路街道、雁南街道金雁花园、广武门街道、渭源路街道）、489个旧小区，1065栋建筑，将惠及58632户，有效改善房老、院旧、设施破、生活环境差等城镇老旧小区普遍问题。

近日，城关区人民医院改扩建项目爆出最新动态，报道称，医院大楼主体工程已经完工，正在进行内部施工。

城关区人民医院改扩建项目总建筑面积46141.48平方米，计划总投资5.3493亿元，以二级甲等综合医院标准计划设立门诊部、住院部、医技、行政综合楼，地下人防工程及车库，床位490张。

城关区人民医院是兰州市老牌国有医院，坐落于兰州市城关区繁华的张掖路步行街东段，医院由门诊部、住院部、急诊科等部门组成。该院门诊楼为如今已不多见的老式苏联式建筑。

而城关区人民医院改扩建项目，不仅仅是对于医院整体面貌的改善，更是对医院整体的硬件条件加以改善，从而为居民提供更好的医疗服务。

除了城关区，西固区也是老旧小区改造的重点区域。

今年3月底，兰州市公共资源交易中心发布《兰州市西固区2023年老旧小区改造项目可行性研究报告及初步设计编制招标公告》。

公告内容显示，项目改造的内容包括 兰州市西固区西柳沟街道、临洮街街道、西固城街道、福利路街道、先锋路街道及陈坪街道6个街道，27个小区，总户数12014户，166栋楼，总建筑面积约82.16万平方米。改造内容分为基础类、完善类、提升类3类。

未来，城镇旧改的趋势已经愈加明显，“老破小”也会迎来新的转机。

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什么是旧改？

纵观每一个城市，都有不少数十年房龄外观老旧的住宅区，这些房子随着年龄的增长，买卖难度逐年增加，拆迁成本又太高，而旧改，就是通过改造翻新，让老新村焕然一新，变得更适宜居住。

而对于这些老破小，常规的旧改方案包括： 刷新外立面、整修路面、加装电梯、新建停车场等。

那么，既然可以通过旧改来改善居住质量，让老新村焕然一新，是不是说明老新村房价也有一定空间呢？

这里先要搞懂，旧改不涉及拆迁，业主们无法藉此获取资金补偿，甚至还要出点钱，这就导致楼市无法通过旧改而获得刺激，房价不会得到整体提升。

另外，旧改的过程也是困难重重。

比方说加装电梯，因为需要费用，就造成了“一楼二楼不想装、三楼四楼无所谓、五楼六楼赶紧装”的场景；再比如说，加盖停车场，老新村公共面积本来就不大，容积率奇高，要在这拥挤的空间中腾出停车位来，势必将再度压缩公共活动区域，而作为老年人占比更多的新村，很大可能是不被支持的。

当然，如果真的排除万难，旧改成功，老新村居住感提升，没有电梯的加装了电梯，老停电的房子修好了，短时间内的确可能造成租金提高，房价一定程度上涨。

但是注意，这种房价上涨极有可能只是暂时的。

抛开流动性谈价格无异于耍流氓。这种老新村，当初建造时就仅仅是为了居住，而非商品买卖，因而如今，这些老旧小区的居民，也以退休老人为主，这些老年人有退休金，居所稳定，几乎不置换，所以价格反而稳定而坚挺。

然而，再过5-10年，而今的这群老人因各种原因集体不在了，这些改造好的老破小终究还是老破小，剥离了习惯、情感等因素的老破小，户型、社区等天然劣势将会一一暴露出来，被年轻置业群体抛弃几乎是必然的。

也就是说，即使旧改成功，这些老破小大概率也只会先涨后跌，基本没有前景。

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那么，对于购房者来说，老破小能不能入手呢？

首先，如果要买房，唯一能入手的老破小就是带好学区的，学区越好越保值，而没有好学区的老破小，别看现在价格坚挺，只是时间未到，等到时间一到，就会完全失去流动性，因而千万不能入手。

如果手上还持有老破小，并且没什么附加值，自己也不住，最好的措施则是趁着目前价格坚挺，并且有着旧改的预计，赶紧出手变现，置换次新房甚至新房。

要知道，在如今更为稳定的市场中，普遍的持有房产的人都会倾向于盘点、整合手中的房产资源，卖掉前景较差、价值较低的，变现从而置换更新的房源，而在这个过程中，最先被抛弃的就是这些价值较低的老破小。

写在最后：在楼市的不断发展中，如今的新房、次新房，也终将有一天面临被淘汰的境地。未来，作为购房者，无论是买入还是卖出，无论是置换还是投资，都将面临更加未知的挑战。

来源丨甘房网、兰州房叔

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