◎ 来源 | 地产密探（ID：real-estate-spy）
如今楼市，继续走在“松绑”的路上。一些房企没来得及缓口气，就离场了，比如刚被宣判退市的曾经“千亿黑马标杆”阳光城，令人唏嘘不已。
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截至目前，A股年内被强制退市房企，包括最先蓝光（6月份）拿下退市第一单，后续如泰禾、粤泰、宋都、中天、嘉凯城、美好置业，以及最新的阳光城。
“被强制退市”背后，“被ST”风险警示（连续两年亏损）只是其表，更多是债务爆雷，逾期规模“滚雪球式”猛增，短债如洪水般集中到期，被投资人无情抛弃。
比如中天金融，今年6月底退市前的档口，曾公告披露自4月下旬被平安银行惠州分行申请破产重整以来，到5月初已启动预重整，但包括控股股东金世旗国际控股及公司高管层无任何积极动作，股票最终触发强制退市红线。
相反，泛海控股、华夏幸福、金科股份、荣盛发展等A股房企，却积极自救，释放各种重大利好刺激股价，直接从“1元股”的死亡边缘强拉回来。
昨晚（8月7日），*ST新联（新华联文旅）公告其预重整取得重大进展，即*ST新联、临时管理人分别与六家重整投资人签署重整投资协议，成为年内“地产重整破局第一股”。
这6家重整投资人分别为北京华软盈新资管、深圳招商平安资管、外贸信托、北京京津冀协作投资管理中心（有限合伙）、广东久科私募股权投资基金公司和深圳德远投资公司。
就投资人背景看，北京华软盈新资管由王庚宇直接持股70%，北京华软盈新国贸公司持股30%，实控人王庚宇曾任海通国际证券中国项目部主任及在央行金融研究所博士后工作站工作，华软资本副总裁等。
深圳招商平安资管背后，是由招商局集团控股51%、平安人寿持股39%、深圳投控持股8%及中证增进持股2%。外贸信托的背后，也是实力央企中化集团。
查阅北京京津冀协作投资管理中心（有限合伙），京津冀合作（北京）投资公司持股99%，实控人苗谦，现任北京市商会副会长、北京投融资商会会长等。
广东久科PE基金，由北京久银投资独资设立，但无实控人。深圳德远投资公司代表“深圳德远投资深度价值一号私募证券投资基金”。
按重整投资协议，这六家投资人以现金认购转增股票，计划向新华联文旅提供总额约19.28亿元，改善负债率及经营现状，恢复和提升持续经营与盈利能力等。
其中，北京华软盈新资管出资12.96亿元，每股受让单价1.08元，受让新华联12亿股，锁定期36个月。若重整成功，预计将成新华联第一大股东。
其余五家投资人合计出资6.32亿元，每股受让单价1.2元，所受让公司合计5.267亿股股票，锁定期12个月。
新华联文旅强调说，重整投资人强大的资金加持，为其重整成功提供了核心保障，依托增量资金及上市公司资本公积转增股本优势，公司有望彻底解决债务问题，未来发挥上市公司龙头企业引领作用，做大做强的同时带动产业发展。
截至去年底，新华联文旅有息负债额181.8亿元，虽较上年末下降4.86%，但逾期金额96.1亿元，货币资金17亿元，可动用资金6.71亿元。
今年6月中旬，新华联文旅旗下唐山新华联置地将手上铂尔曼大酒店卖给了唐山文旅集团（国企），售价3.95亿元，用于偿还对沧州银行的借款等。
从新华联文旅的现有主业看，主要是文旅地产开发销售业务及文旅综合收入业务，2022年及之前年份，地产开发及销售收入占比逾70%，文旅综合占比偏低，但要知道其转型文旅也没几年。
再聚焦到2022年，新华联文旅取得商品房销售结转收入38.13亿元，毛利率36.65%，同比增长10.19个百分点；文旅综合业务结转收入7.86亿元，毛利-4.66亿元，毛利率-59.3%，同比下降31.81个百分点。
细看新华联文旅综合业务，去年成本12.53亿元，其中折旧摊销成本约5.85亿元，扣除这部分后成本6.68亿元，文旅综合毛利率-59.3%，主要系营收尚未达到预期及景区折旧及摊销等固定成本较高， 占文旅综合成本46.7%。
这足以看出，新华联文旅综合成本投入较高，靠房地产反补也符合常理，但从今年一季度看，文旅综合收入占比已超过地产销售，这是一个好兆头。
对照文旅业务较成熟的华侨城A和中青旅，2022年文旅综合毛利率分别约32.5%、24.5%。这意味，从新华联不动产转型而来的新华联文旅，还有更长的路要走。
目前，长沙新华联铜官窑古镇、芜湖新华联鸠兹古镇、西宁新华联国际文旅城、四川阆中古城及韩国新华联济州岛锦绣山庄国际度假区，为新华联文旅手上的5大标杆项目。其中，长沙新华联铜官窑古镇项目最为外界所熟知。
如今，已进入后疫情时代，文旅大消费成一大趋势，文旅产业将是一个持续朝气蓬勃的朝阳产业。前不久，知名企业家俞敏洪的新东方集团已成立文旅公司，将重点聚焦中老年文旅市场。
这个暑假的一些热门景区，更是人满为患，对文旅运营商而言，无疑是极大的利好。外界认为，新华联文旅之所以能在今年5月收到法院预重整后，2个月即取得重大突破，实属难得，但也跟文旅业热度及公司家底有密切关系。
除此之外，近期包括泛海控股、金科股份、隆基泰和等均在积极推动破产重整。其中，泛海控股7月底已披露共有13家意向投资人报名，金科8月初已明确将向法院申请重整及预重整等，背后均有各自的吸引点，比如泛海的武汉商务区CBD，被人觊觎已久。
外界期待，此次房地产大洗牌，楼市深度大调整，能诞生一批新的地产力量，助力楼市稳健可持续发展。