本报记者 张漫游 北京报道
8月16日上海市房屋管理局印发《上海市住房租赁公共服务平台管理规定》；《深圳市保障性租赁住房项目认定办法（试行）》于近日实施……为推动住房租赁市场进一步发展，多地出台了相关政策。
面对庞大的市场需求，银行也加紧了在住房租赁市场的布局。日前，中国人民银行亦提出，接下来要稳步推进租赁住房贷款支持计划在试点城市落地。
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诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪建议，银行可以从三条路径发力:一是加强住房租赁信贷产品和服务模式创新；二是拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道；三是要加强和完善住房租赁金融管理等。
布局2万亿市场
日前，贝壳研究院发布的《2023中国房地产市场半年报》显示，上半年重点40城租赁市场热度同比提升，35个城市市场热度同比升温。随着经济社会全面恢复常态化运行，春季返工季、毕业季两个租赁市场旺季如期而至，租赁市场热度在6月达到上半年峰值。
“近年来，以房地产为主导产业带动我国经济快速发展，但居民住房问题仍然有待改善，尤其是中低收入人群的住房问题较为突出，部分居民住房问题仍然没有得到解决。”兴业银行青岛分行相关负责人告诉《中国经营报》记者，住房租赁市场滞后于销售市场，健康完善的房地产市场应该是销售市场和租赁市场协同稳健发展，房屋买卖和房屋租赁是房地产市场的两大部分，相辅相成，相互支撑，才能解决好居民“住”的问题。“此外，在住房租赁市场发展过程中，租赁关系较不稳定，承租人处于弱势地位，租赁权益得不到保障；在供应主体方面，私人租赁多，机构租赁少，机构租赁规模占比较低。”
住房租赁市场发展的背后蕴含着大量的金融需求。
关荣雪总结道，由于租赁住房的投资回报周期一般较长，在经营过程中，资金投入需求较大，特别是对那些自持物业的专业化、规模化住房租赁企业来说，仍然需要金融端资金投入的支持，而且当前保障性租赁住房供应及建设工作稳步推进，租赁住房配套建设的要求也逐步提高，完整的住房租赁金融支持体系需加速形成；同时，对于租赁群体来说，支持提取公积金支付房租等支持政策的覆盖与落实范围也有待进一步扩大。
“住房租赁市场具有低成本融资需求，目前租赁市场属于长期持有且重资本投入的行业，行业回报率较低，能够负担的融资成本有限。”同策研究院研究总监宋红卫向记者补充道，另外是需要退出通道。“虽然租赁住房通过REITs退出已有先例，但门槛较高，大部分项目有证券化的需求。”
我爱我家数据显示，目前，国内住房租赁市场规模已近2万亿元，预计未来5～10年，租赁市场仍将保持稳健增长的态势，整体预计国内住房租赁市场规模在2030年将突破3万亿元。
为满足住房租赁资金需求，监管层推出了支持政策。今年1月，中国人民银行印发《关于开展租赁住房贷款支持计划试点有关事宜的通知》，设立“租赁住房贷款支持计划”，额度为1000亿元，支持相关金融机构于2023年年底前，向重庆、济南、郑州、长春、成都、福州、青岛、天津8个试点城市发放租赁住房购房贷款。根据中国人民银行近期指示，接下来也要稳步推进租赁住房贷款支持计划在试点城市落地。
同时，2023年上半年，中国人民银行、原中国银保监会发布了《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》（以下简称“《征求意见稿》”），为租赁住房的投资、开发、运营和管理提供多元化、多层次、全周期的金融产品和金融服务体系。
银行层面也有诸多积极举措。如2017年中国建设银行推出住房租赁战略，经过6年时间推进住房租赁战略的探索实践，覆盖股权投资、融资支持、管理运营、REITs发行的“投融管退”住房服务新体系。其中，在融资环节，截至2023年5月，该行公司类住房租赁贷款余额超2900亿元，支持住房租赁企业超1500家，支持筹集小户型、低租金房源超100万套（间）。在管理环节，建信住房“CCB建融家园”平台的企业用户达1.6万户，个人用户超4600万户。建信住房管理的“CCB建融家园”长租社区开业运营超过200个，并支持住建部门打造的全国保障性租赁住房App在200余个城市上线，公租房App推广至100余个城市。
记者从兴业银行青岛分行了解到，针对不同租赁业务场景，提供新建类贷款、购置类贷款、装修改造类贷款等六大产品；同时，为保障性租赁住房主体提供债券承投、私募永续债等投行服务，拓宽融资渠道。截至7月末，该分行住房租赁贷款余额28.16亿元，较年初新增24.79亿元。
兴业银行青岛分行相关负责人告诉记者，《征求意见稿》等政策进一步加强了对住房租赁市场的金融支持力度，有利于拓宽住房租赁企业的融资渠道，降低融资成本，使得租赁住房项目更能够“算得过来账”，从而提升住房租赁企业的投资运营积极性，促进住房租赁市场快速健康发展。
吸引社会配套资金
谈及金融机构深入住房租赁市场时需要解决哪些问题，关荣雪认为，一是要通过引入多种金融产品，为租房群体提供更多的金融支持，以缓解居民尤其是青年人群租房难压力；二是适度减轻租户或租赁企业的运营成本压力和提高租房租赁企业运营稳定性；三是加快保障性租赁市场的供应与建设工作，推动“租购并举”。
从建设银行的创新实践看，在股权投资环节，2022年该行获批设立国内首支住房租赁基金——建信住房租赁基金，用于收购房企自持住宅、商办物业、低成本租赁用地项目等存量资产并改造为租赁住房。截至2023年5月末，建信住房租赁基金已签约收购协议项目20个，总资产规模87亿元，并与万科集团及北京、重庆、天津等地主体设立子基金4支。在融资支持环节，该行针对住房租赁行业特点优化贷款产品和服务，满足住房租赁项目建设、收购、运营全周期融资需求。在管理运营环节，该行依托线上平台系统及线下长租社区场景，提升客户触达和金融服务能力。在REITs上市环节，积极参与保障性租赁住房公募REITs试点，配套提供多元化服务。
关荣雪认为，针对住房租赁市场的金融创新，主要可以从三条路径发力：一是加强住房租赁信贷产品和服务模式创新；二是拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道，支持住房租赁企业发行债务融资工具、公司债券、企业债券等；除此之外，也要加强和完善住房租赁金融管理等。
“住房租赁市场主要是围绕投、融、建、管、退五个环节进行，因此需要创新政策支持力度。由于建设成本高，可以考虑政策支持盘活存量资产转租赁的方式，降低建设成本；同时，也要加大政策专项基金的投入力度，吸引社会配套资金。在资产证券化方面，需要加快推进的进度，并不断完善我国的相关法律法规，考虑到现实运营期限较长，可以考虑配套的Pre-REITs 的模式。”宋红卫建议道。
（编辑：朱紫云 校对：刘军）